韩世同:物管扎堆赴港上市股价估值远超地产股

楼市日日谈

2020年1月25日（第270期）

话题概要

2019年，资本助力下的物业管理行业快速发展，凸显“快、狠”两大现象。

所谓“快”，全年共有12家物业服务企业以IPO或借壳上市的方式登陆资本市场，是自2014年彩生活上市以来，物业服务企业上市最为频发的一年。

所谓“狠”，资本热潮之下，收并购势头不减。

楼市观察家韩世同

今天谈一下“物业公司扎堆港股上市的现象以及其估值和股价比较高的情况。”我们的话题概要也提到了，2019年在资本的助力下，国内的物业管理行业快速发展，凸显“快、狠”两大现象。

 丁祖昱评楼市前几天发了一篇文章，题目是《深度研究丨物业服务“高估值”，是泡沫还是机会？》。这篇文章先介绍， 2019年全年共有12家物业服务企业以IPO或借壳上市的方式登陆资本市场，是自2014年彩生活上市以来，物业服务企业上市最为频繁的一年。

我们来看一下，3月份是滨江服务和奥园健康，7月份是和泓服务。10月份是鑫苑服务和蓝光嘉宝，11月份是蓝光嘉宝，还有比较多的12月有新大正、招商积余、保利物业、时代邻里、华发物业和宝龙商业这12家。

2019年可以说物业成为资本市场最大赢家之一。在恒生指数全年涨幅9.41%的背景下，在香港上市的20家内地物业股取得了全年平均45.82%的涨幅，比恒指高出了好几倍。其中新城悦服务、永升生活服务及佳兆业美好三家公司股价基本翻了两倍，全年分别上涨216.36%、196.63%及182.64%。雅生活服务、中海物业、碧桂园服务及A股的招商积余等股价也已翻倍。这是关于股价方面。

市值方面，港股21家物业服务企业总市值突破2000亿港元。据克而瑞证券预测，上市物业企业2019年全年营收及归母净利润同比增速均超过30%。与2014年只有一支物业股彩生活上市时的形单影只相比，如今的港股物业板块大中小型物业公司梯队分明，还有多家正在排队或筹划上市，“资本”无疑是当下物业管理行业最热的词汇。

其实，对于当时这个情形我的印象非常深刻，2014年我是赛百威这家IT服务企业的顾问，他们是彩生活的技术供应商或者是技术服务商。他们为彩生活的上市做出了一定贡献，是参与了早期整个系统和平台的研发。彩生活是创新的O2O智慧社区管理的模式的缔造者，开启了物业管理与资本合作的先河，或者说是通过资本上市的模式和路径。当然，目前社区O2O的这一阵风潮已经刮过去了，彩生活的优势也都已经不复存在了。但是现在的物业管理，可能还是相对于房地产开发而言，反倒是形成更加持续稳健的业务板块。

目前，物业股的股价上涨的驱动力主要还是源自于他们的业绩以及估值的提升。业绩方面，根据上市物业服务企业披露的2019年中报，18家上市的港股物企的平均营业收入增长速度为38.85%，平均净利润增长速度达到60.73%。其中，营业收入增长速度达到40%以上的企业有9家，净利润增速达到40%的企业有10家。好像这里有点错，因为净利润增速达到40%才10价，他们的平均净利增速却达到60多%了，我觉这里可能是有点错误。我们来看一下这个表，这个表是更能够反映中期平均利润的业绩表现，主要营收和利润的增长。

这篇报道，克而瑞拿了两家美国的物业管理企业来进行比较，最后得出结论是认为目前考虑到国内物业管理行业所处的生命周期及中美两国住宅产品结构差异带来的中国物业服务企业的天然优势，当前核心上市物企平均40倍的估值显然不算高估。也就是说考虑到成熟市场的物管企业在经营平稳的阶段获得的估值尚且如此，具有高成长性支撑的内地物业股目前的价格还离泡沫有一段距离。这是他们的判断。

关于2020年应该关注什么样的物业公司？他们也给出了一些关注的方面，第一是企业的管理规模与质量；第二是看企业的增长潜力；第三是看物企的社区增值服务发展潜力；第四是考虑具有估值溢价的企业也非常重要。总之，2020年物业企业的上市以及其市场的表现还是值得期待的。

整体来看，国内物业管理的经营回报还是表现不错的，可能国内的物业管理模式与国际上有很大的不同。因为国际上面的物业管理是不应该盈利的，它就等于是业主掏钱雇佣了物业公司，为业主来提供物业管理的服务，包括保洁、保安等等方面。这个物业费用就不应该结余，甚至变成利润。但是，国内的这个状况是从一开始有物业就被开发企业所垄断。业主自治现在就非常困难，基本上是不可能也不可行的。

现在单靠物业管理的收入和费用，并不是太容易盈利。但是，这一部分也有物业盈利的状况。现在，又由于互联网的介入，流量和增值服务等等的这些方面，使得物业管理这部份的群体，可以获得更多的获利空间，导致物业企业发展了，反而变成是比较有利可图的一个行业和模式。这种模式是否好，是否公平和合理？我觉得还是要有待相关的部门和行业管理机构，深入的研讨才能够做出判断和找出解决办法。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

往期回顾

点击下方“楼市日日谈”查看更多

塑造房地产中介行业

职业化和专业化

● 扫码关注我们